8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》提出杠杆炒股如何控风险，有力有序推行商品房现房销售、完善商品住房预售管理。这份被市场称为“8·28”楼市新政的文件发布，意味着施行数十年的商品房预售制度迎来重要调整。近段时间以来，多个城市也相继落地现房销售细则。
在北京、上海、广州和武汉之后，天津也落地了现房销售细则。近日，天津市出台《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，要求以8月28日为界，新出让地块预售须主体结构封顶，预售资金全额、全过程监管，优先现房销售，同步推行主办银行制。
相比其他城市，天津现房销售门槛更高。天津要求现房项目须具备交付条件、完成不动产首次登记，且所售房屋及建设用地使用权不得存在抵押、查封等限制交易情形。这意味着土地或在建工程上的融资抵押须先行解除，才能进入销售环节。
定金方面，实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，收取不超过总房价款5%的定金。定金应直接全部存入监管账户，项目取得住宅商品房准许交付使用证后方可解除监管。与其他城市相比，这一比例高于北京的1%和上海的3%，与广州、武汉并列最高档。
中指研究院对比发现，五城在“封顶预售、资金全额监管、新老划断”三条底线上高度一致，差别只在过渡期松紧、监管宽严与封顶认定口径。中指研究院上海数据总经理张文静预计，更多城市将加快跟进出台执行细则，因政策不确定性带来的市场观望情绪有望逐步缓解。
其实，越来越多的城市正加速进入“现房时代”。市场数据显示，今年7月天津二手房成交占全市住宅交易的77%，比全国50.4%的平均水平高出26个百分点。深圳乐有家研究中心监测显示，深圳现房占比第三季度也有明显走高，由6月的36.2%升至9月的45.6%，现房网签占比已接近50%。
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记者在深圳市场走访发现，许多现房项目推出优惠价格走量，也取得了不错的销售成绩。在业内人士看来，现房的“所见即所得”契合购房者对交付确定性的偏好，正成为深圳新房市场的新特征。
对于现房销售带来的影响，在土地端也有所显现。今年10月，一线城市供地进入阶段性的“冷静期”。中指研究院的数据显示，各地10月待拍的土地以中小体量地块为主，单宗平均起始价约4.2亿元。一线城市中仅广州有5宗地块待拍，其余城市均无涉宅用地出让安排，这一缩量更多是供地节奏的阶段性特征。
郑州炒股配资中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为杠杆炒股如何控风险，“8·28”新政后，房企拿地将更加重视现金流安全和项目投资效益。由于预售及按揭回款节点后移，项目资金占用时间可能延长，企业需要重新测算资金成本、开发周期和销售回款节奏，更加审慎地评估地价与未来销售收入的匹配程度。具体到拿地选择，企业将更关注地块区位、产品定位、开发周期及去化确定性，投资决策也将更加注重项目的风险收益匹配。四季度，一线城市土地市场预计仍将呈现结构性分化特征，核心区域优质地块有望保持一定竞争热度，区位及产品优势不突出的地块则面临更大的去化和投资测算压力。“8·28”新政的影响也将逐步从预期层面转向实际项目投资决策，房企拿地总体将更加理性。
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